Como aluguéis por temporada estão moldando o futuro do turismo

[00:06:27] Brandon Ehrhardt Muito bem. Então, vamos começar com tudo. Gostaríamos de ouvir a sua história e como você começou no setor de aluguéis por temporada, e também saber um pouco mais sobre a sua empresa, UnderTheDoormat.

[00:06:38] Merilee Karr Certo. Olha, eu sempre gostei de viajar. Se eu for contar, diria que visitei uns 75 países. Eu passei muitos anos no mundo corporativo. Mas, com certeza, tem sempre uma história pessoal por trás de como um negócio começou. Uma vez, eu viajei para participar de um triatlo na Suíça e nos hospedamos em um aluguel por temporada. Durante a estadia, eu percebi que não era bem o que estávamos esperando. Chegamos às 22h de uma sexta-feira em uma que casa não tinha sido limpa e descobrimos que também teríamos que cuidar de um gato. Não era nada disso que tínhamos em mente. Foi aí que caiu a minha ficha de que as pessoas querem ter o próprio espaço no conforto de um lar, mas também querem a qualidade e nutrem as expectativas que teriam como clientes de um hotel. Reunir esses dois elementos e criar uma marca profissional no setor de aluguéis por temporada, para mim, eram uma grande oportunidade naquela época, quando os aluguéis individuais estavam surgindo com força no mercado.

[00:07:44] Brandon Ehrhardt A categoria de aluguéis por temporada evoluiu ao longo do tempo, como, por exemplo, durante a pandemia, um período em que a maioria das viagens foi prejudicada ou cancelada por causa da COVID-19. No caso dos aluguéis por temporada, aconteceu o inverso. Conte para nós quais mudanças você observou no âmbito dos aluguéis por temporada com o tempo, desde antes da pandemia até agora.

[00:08:03] Merilee Karr Sim, antes da pandemia, a PwC fez uma ótima pesquisa que constatou que o setor de aluguéis por temporada estava crescendo 30% ao ano. É uma cifra muito alta se consideramos o crescimento de qualquer setor. Naquela época, as estimativas previam que o setor valeria US$ 330 bilhões até 2025 em âmbito global. Aí chegou a pandemia e os aluguéis por temporada fecharam da noite para o dia, e isso assustou bastante os profissionais do setor. O que vimos quando isso aconteceu foi a resiliência do setor. Em muitas regiões, os aluguéis por temporada abrigaram profissionais da saúde ou fizeram grandes esforços para colaborar naquele momento difícil. Mas o nosso setor foi o primeiro a retomar as atividades. Em muitos lugares, foi o primeiro setor com permissão governamental para reabrir porque, sem dúvidas, era muito mais seguro se hospedar em uma casa individual e um aluguel por temporada do que em grandes edifícios com pessoas vindas de diferentes lugares do mundo. Graças a isso, nosso setor se recuperou mais rápido do que qualquer outro segmento de acomodações. Os dados relativos aos aluguéis de curta duração eram impressionantes e revelaram tendências relacionadas às preferências de viajantes. Constatamos que os aluguéis por temporada cresceram 11% na preferência de consumidores depois da pandemia em comparação com o restante do setor, que havia diminuído, com os hostels no fim da lista, por exemplo. Isso é fantástico, porque mostrou o quanto as pessoas tentavam se hospedar em aluguéis por temporada e o quanto as suas preferências mudaram no longo prazo. E eu acho que é uma tendência que observamos agora. A diária média dos aluguéis por temporada muitas vezes compete com a dos hotéis, o que não acontecia antes da pandemia. As taxas de ocupação estão atingindo patamares novos e jamais vistos antes da pandemia. Tudo isso quer dizer que somos um setor que não só apresenta resiliência, como também dinamismo. É um setor que atrai cada vez mais investidores e com um crescimento que, na minha opinião, atingiu um ritmo bastante satisfatório. 

[00:10:09] Brandon Ehrhardt Legal. Bom, Tim, esta é para você. Com esse crescimento, quais as críticas mais comuns que você tem observado? Porque sabemos que o crescimento implica visibilidade e controle. Conte mais sobre o cenário que você está observando e como isso se relaciona com as críticas no contexto dos aluguéis por temporada.

[00:10:22] Tim Rosolio Sim, em geral, há 3 aspectos que costumam ser alvo de críticas no contexto dos aluguéis por temporada, e isso depende do município e da jurisdição. Há destinos específicos onde tudo gira em torno das moradias mais em conta, e muitas vezes isso está no contexto de uma área urbana onde os aluguéis por temporada são alvo de críticas por aumentar os custos habitacionais. No entanto, a maioria dos estudos indica que isso não é verdade. Se você observar a quantidade de aluguéis de curta duração disponíveis em relação ao número total de propriedades em destinos urbanos, ela é bastante pequena. A maioria dos estudos que fizemos mostrou que esse argumento é infundado. O segundo argumento que, às vezes, ouvimos é o barulho. Todo mundo já ouviu alguma história ou polêmica sobre festas em casa. Uma história em que uma pessoa anunciou a casa em um site de aluguéis de curta duração e organizaram uma festa que destruiu toda a casa ou a comunidade. Acho que isso é algo que nós, enquanto setor, estamos tentando combater. Mas vale a pena observar que, principalmente na Vrbo, onde atendemos pessoas que viajam com a família para destinos de lazer, quem age de má-fé é apenas uma pequena minoria, considerando todas as pessoas que têm anúncios no site ou acessam a nossa página. Esse é o segundo. O terceiro é sobre impostos. Em algumas jurisdições, a preocupação é com as festas, em outras, são as moradias mais em conta, mas todos querem garantir que vão receber o equivalente às taxas de hotel e ocupação, porque tem quem diga que cada dólar gasto em uma estadia em aluguel de curta duração é um dólar não gasto em uma estadia em hotel. E se, de fato, isso é verdade, querem garantir que vão receber a receita fiscal correspondente. Pelo que sei, esse é o novo normal. Os fornecedores de aluguéis de curta duração devem se preparar para pagar as taxas de hotel e ocupação como parte da oferta que disponibilizam.

[00:12:23] Brandon Ehrhardt Muito bem. Merilee, vamos mudar um pouco de assunto, mas vamos continuar no tema do crescimento. Esse crescimento se deve, em grande parte, aos novos viajantes que começaram a se hospedar em aluguéis por temporada, seja por causa da pandemia ou porque havia mais disponibilidade. O que esses viajantes estão procurando e o que mudou com o tempo? Ou você acha que isso se manteve constante?

[00:12:40] Merilee Karr Olha, eu acho que viajantes continuam buscando um bom lugar para ficar e, cada vez mais, viver essa experiência local quando viajam. Eu acho que os aluguéis por temporada são uma categoria que oferece essas condições quase pela própria natureza. A autenticidade e as viagens são uma combinação que ouvimos com frequência. E a possibilidade de cada vez se hospedar em um lugar diferente, com a personalidade do proprietário e a personalidade do destino da viagem, é uma coisa que as pessoas querem e procuram quando viajam. Acho que uma outra tendência é a busca das pessoas por espaço, em especial para estadias mais longas. Isso aparece até mesmo nas viagens de negócios, porque, talvez mesmo havendo menos viagens de negócios, quando esse é o caso, as viagens são mais longas e as pessoas querem ter mais espaço para relaxar. Querem contar com uma cozinha. Querem poder fazer coisas como preparar as próprias refeições, abrir um tapete de yoga e esse tipo de coisas, o que é muito difícil fazer em um quarto de hotel. Por isso, eu acho que todas essas tendências estão tornando os aluguéis por temporada uma categoria em constante crescimento. Vamos observar o surgimento de outros tópicos, como lazer ou a combinação de tudo isso, o que vai continuar colaborando com o crescimento do setor. 

[00:13:54] Brandon Ehrhardt Sim. Falando desse segmento, vamos falar de viajantes que estão se hospedando em aluguéis por temporada pela primeira vez. Há muitos mitos no setor. Qual é o maior mito que você escutou no setor de turismo? Vou dar a chance de você desmentir essas narrativas.

[00:14:08] Merilee Karr Bom, acho que um dos maiores mitos do momento é que há muitos operadores comerciais no mercado. E esse é um mito porque as pessoas pegam os dados e acham que todos os anúncios que existem são de propriedades comerciais. E, muitas vezes, não é o que acontece. Na maioria das vezes, são indivíduos que têm uma propriedade que é a sua própria casa, a segunda casa. Essas pessoas usam essa casa quando viajam e alugam essa propriedade quando não vão utilizar. O que eu acho fantástico é a quantidade de propriedades únicas, e os gerentes dessas propriedades oferecem serviços de excelência e completos. Mas isso não significa que estão gerenciando um monte de propriedades comerciais sem alma. Por isso, acho que é importante que a gente, enquanto setor, desminta essa narrativa de que há um monte de propriedades comerciais que foram compradas e deixaram os moradores locais sem uma residência. Não é verdade. O fato é que são casas que pertencem a pessoas e que são compartilhadas com outras enquanto não estão sendo utilizadas. Eu acho algo incrível e que deve ser bem compreendido para que o nosso setor não seja mal interpretado. 

[00:15:25] Tim Rosolio Certo, Merilee. Vou fazer a pergunta de 1 milhão de dólares. O setor passou por momentos interessantes nos últimos anos, com a pandemia. Quais as principais previsões para o ano que vem?

[00:15:37] Merilee Karr Acho que uma das tendências futuras é o aumento do uso de aluguéis por temporada para viagens a negócios. Durante a pandemia, observamos que as pessoas que viajam a negócios começaram a considerar esse tipo de acomodação como uma alternativa. Elas reservavam aluguéis por temporada para as férias e pensavam: "não seria ótimo se eu ficasse em um apartamento quando viajo para Londres, Paris ou Nova York a trabalho?". Mas uma coisa que também achei fantástica no setor é que nos unimos e criamos iniciativas como a TrustedStays, em que operadores profissionais do setor podem apresentar as suas credenciais em termos de cuidado, credenciamento e assim por diante, para as empresas permitirem que os seus funcionários se hospedem em aluguéis por temporada pela primeira vez. Acho que é uma oportunidade incrível para as pessoas terem mais opções na hora de viajar, não importa se é uma situação de relocação e vai ser um período longo ou se é uma viagem de 3 ou 4 dias para visitar uma cidade a negócios. Então, acredito que vai ser uma grande novidade em nosso setor que vai surgir durante a recuperação após a pandemia.

[00:16:47] Tim Rosolio Sim, Merilee, acho que é uma grande oportunidade. Quando eu concluí os meus estudos, durante a primeira década da minha carreira mais ou menos, eu trabalhava como consultor e viajava umas 50 semanas por ano. Costumava ficar em hotéis. Na verdade, não era a experiência que eu queria para encerrar um longo dia de trabalho. Lembro que, muitas vezes, eu deitava na cama para assistir à TV e acabava dormindo. Mas, o que eu queria mesmo era sair e curtir a vida. Os aluguéis de curta duração vão ser uma grande oportunidade para isso. No Expedia Group, estamos lançando o programa de fidelidade One Key, e acho que pode ser uma boa oportunidade para algumas dessas pessoas que viajam a negócios pensarem: "posso juntar pontos pela estadia e usar esses pontos nas minhas férias, como sempre fiz com os hotéis".

[00:17:34] Merilee Karr Sim, eu concordo. Quando eu viajava bastante e ia de um quarto de hotel padrão para outro, acordava e nem lembrava em que país estava. Chamava o serviço de quarto e sentava à escrivaninha com a televisão ligada em cima de mim. É uma experiência muito ruim. Se alguma vez você já ficou em um aluguel por temporada, sabe que pode ter uma experiência bem diferente. E eu acho que as pessoas têm consciência disso e estão empolgadas com esse novo produto que está à disposição.

[00:18:03] Brandon Ehrhardt Sim, é muito interessante. Na verdade, há umas 2 semanas eu conversei com um desenvolvedor que está trabalhando em um projeto em Key West, e cerca de metade das unidades previstas vão ser usadas para retiros empresariais e os aluguéis por temporada vão ser utilizados como um lugar para reunir as equipes. Então, é muito interessante e oportuno. Agora vamos pensar em toda a experiência de reserva. Desde o momento em que um viajante se inspira até uma experiência de reserva tranquila, a estadia e a parte posterior a ela, existem muitos fatores diferentes em jogo. Tem o viajante, a OTA e o anfitrião. Então, vamos falar sobre as responsabilidades das OTAs e do anfitrião. Merilee, vou começar com você. Na sua opinião, qual a responsabilidade das OTAs e qual a responsabilidade do anfitrião?

[00:18:47] Merilee Karr Bom, acho que a relação entre as OTAs e as empresas de gestão de propriedades, nossos anfitriões, é muito simples. As OTAs são fantásticas porque colocam as empresas de gestão de propriedades ou proprietários em contato com hóspedes que não conseguiriam atrair por contra própria. As OTAs são ótimas para selecionar esse conteúdo. Acho que um dos grandes avanços que observamos nos últimos tempos é a possibilidade de comparar hotéis e aluguéis por temporada um do lado do outro. Na minha opinião, é uma ótima maneira para as pessoas encontrarem o que estão procurando. O gerente da propriedade tem a responsabilidade de fornecer as informações corretas. Chamamos isso de personalidade detalhista: descrever a casa com sinceridade e honestidade para que hóspedes não tenham surpresas quando chegarem. Acho que estamos observando, cada vez mais, que o segmento de gerentes da propriedade tem usado a tecnologia para melhorar a experiência dos hóspedes. E eu defendo muito essa causa. A experiência dos hóspedes não se resume apenas à tecnologia. É preciso dar um toque pessoal. Mas, acredito que, quanto mais você utiliza uma boa tecnologia para a sua equipe oferecer uma ótima experiência, tudo fica melhor. Observamos a introdução de melhorias tecnológicas no mercado, seja por meio de apps para hóspedes ou até mesmo de sistemas que operam nos bastidores. Nós utilizamos o Hospiria e tem sido fantástico, pois podemos automatizar muitas das nossas tarefas. Com isso, os serviços de limpeza sempre são realizados conforme o programado, e sempre há alguém para receber e dar as boas-vindas aos hóspedes. Isso quer dizer que hóspedes recebem uma experiência mais personalizada, mesmo que, como empresa, haja menos pessoas oferecendo esse serviço, pois podemos ser muito mais eficientes no que fazemos. Acredito que, nesse mundo onde os custos estão aumentando, essa eficiência é muito importante, mas não dá para deixar o toque pessoal de lado. É nesse ponto que as OTAs e os anfitriões ou as empresas de gestão de propriedades trabalham bem em conjunto, alcançando aquela experiência pessoal em que o hóspede sente que recebe um bom atendimento do início ao fim.

[00:20:56] Tim Rosolio A Merilee descreveu isso muito bem. Eu só acrescentaria que, de certa forma, eu vejo isso como um volante. As OTAs apresentam propriedades com transparência, enquanto nós oferecemos uma experiência excelente e tranquila. Bons gerentes oferecem uma experiência incrível e consistente, com todos esses toques pessoais. E, então, as OTAs encontram maneiras de recompensar Merilee por isso, seja por meio de avaliações ou de conteúdo, o que permite que ela receba a próxima reserva com base no que fez. Acho que é uma oportunidade fantástica fazer disso um processo quase circular porque, quando alguém oferece uma ótima experiência, isso ajuda a conseguir a próxima reserva e a expandir os negócios. 

[00:21:46] Brandon Ehrhardt Faz muito sentido. Se você está em casa ouvindo, pode estar se perguntando: "chegou a hora de anunciar a minha segunda casa na Vrbo?". Acho que há algumas perguntas que eu gostaria de fazer. A primeira é: o que alguém que está em dúvida se deve anunciar uma casa precisa saber?

[00:22:02] Merilee Karr Acho que a primeira coisa é: se você vai fazer isso sem ajuda, precisa saber onde está se metendo. Oferecer ótimas experiências a hóspedes dá trabalho. Se você optar por contratar um gerente para a propriedade, é importante escolher alguém da sua confiança. Eu acho fundamental tomar essa decisão logo no início, não importa se você está fazendo isso por conta própria ou trabalhando com uma empresa que pode fazer isso por você. Depois de tomar a decisão, você pode investir para garantir que a sua propriedade está pronta para atender as necessidades dos hóspedes que se hospedarem. Se você acertar todos esses detalhes, vai ter uma casa fantástica, avaliações fantásticas e hóspedes que vão reservar de novo com você, promovendo a fidelidade. É aí que você recupera o verdadeiro valor, em termos de recompensa financeira, ao compartilhar a sua casa.

[00:22:56] Brandon Ehrhardt Tim, acho que algumas pessoas têm um plano, mas e se de repente se perguntarem: "por qual preço devo anunciar o meu aluguel por temporada?". Como elas devem aproveitar ao máximo a sazonalidade ou saber se vai ter um evento especial que podem usar para aumentar as suas tarifas? Que tipo de ferramentas a Vrbo oferece para essa finalidade?

[00:23:12] Tim Rosolio Sim, Brandon, nós temos uma ferramenta chamada MarketMaker que oferece uma visão abrangente do destino, quantos quartos ele tem, quais tipos de comodidades são oferecidas, quais tarifas devem ser usadas. Na verdade, há pouco tempo lançamos um programa-piloto que pode ser configurado e automatiza alguns preços para você, deixando uma certa flexibilidade com relação ao valor mínimo ou máximo que você deseja aplicar. Como empresa de tecnologia, estamos aqui para ajudar. É uma excelente oportunidade.

[00:23:47] Brandon Ehrhardt Eu acho que a gestão de receitas pode ser muito intimidadora para quem está começando, e você acaba competindo contra outros aluguéis de curta duração que são mais bem gerenciados ou contra outros hotéis. Uma ótima ferramenta que a Vrbo oferece é o MarketMaker. E você, Merilee? Como um anfitrião pode ter a certeza de que está aproveitando ao máximo a sua propriedade em questão de preços e taxa de rendimento?

[00:24:07] Merilee Karr Acho que é por isso que muitos proprietários optam por trabalhar com gerentes de propriedade, porque esses profissionais analisam os dados todos os dias e conhecem bem o mercado local que atendem. Por exemplo, nós temos o nosso próprio software que analisa o mercado. Isso é apenas uma parte do serviço que oferecemos a proprietários. Então, sem dúvidas, o proprietário precisa escolher uma empresa de gestão de propriedades em que confie. Depois que tiver feito isso, nós fazemos o trabalho para maximizar a receita. A remuneração da maioria dos gerentes da propriedade é calculada com base em um percentual. Por isso, esses profissionais têm interesse em otimizar o rendimento dos proprietários, uma vez que isso também se reflete nos seus ganhos. Acho que as melhores relações são aquelas em que há esse tipo de objetivo mútuo, no qual as pessoas trabalham em conjunto. Os dois lados saem ganhando se tudo é feito da maneira certa.

[00:24:59] Brandon Ehrhardt Faz muito sentido. Muito bem. Já falamos sobre o anúncio. Descobrimos como determinar o preço. Vamos dar a anfitriões, ou potenciais anfitriões, uma última dica. Como garantir que vão maximizar as reservas e fazer hóspedes reservarem de novo a propriedade? Merilee, vamos começar com você. E, Tim, eu também quero ouvir a sua opinião.

[00:25:14] Merilee Karr É muito simples. Você precisa garantir que a sua casa esteja sempre em boas condições e que você pensou em todos os detalhes: disponibilizar jogos de tabuleiro que as famílias podem jogar, uma boa cafeteira do tipo Nespresso com cápsulas ou algo semelhante, um kit de boas-vindas para mostrar que você se preocupou em incluir algo do local. Todos esses toques simples agradam as pessoas e também ajudam hóspedes a entender e vivenciar a região onde a sua propriedade está localizada. Recomende os seus restaurantes favoritos. Conte sobre as atividades e atrações da região. É ainda melhor se não forem atrações turísticas que poderiam ser encontradas com facilidade no Google, mas experiências que sejam mesmo diferentes e produzam lembranças que essas pessoas não teriam de outra maneira. Se você conseguir colocar tudo isso em prática, viajantes sempre vão recomendar a sua propriedade, voltar a reservar com você e escrever avaliações positivas. Isso vai transmitir às outras pessoas a confiança necessária para reservarem a sua casa.

[00:26:22] Tim Rosolio A Merilee tem toda a razão. Acho que ela falou bastante sobre esses toques simples. Então vou falar de 2 aspectos muito básicos. O primeiro deles é garantir que a locação do seu aluguel de curta duração respeita as leis. Para isso, você só precisa investigar um pouco e entender o que é permitido. Há algum limite de diárias? Qual tipo de número de registro você precisa para ser um operador responsável? Esse é o primeiro ponto. O segundo que, para mim, é fundamental é encontrar um bom serviço de limpeza, porque, no fim das contas, disponibilizar jogos de tabuleiro ou dar recomendações de atividades na região não vai adiantar muito se a casa não está limpa para todas as estadias.

[00:27:06] Brandon Ehrhardt Vamos passar para o nosso último tópico. Esse aqui vai ser divertido. E, Merilee, eu acho que você gosta desse tipo de viagem. Mas nós queremos perguntar para os nossos convidados qual é a viagem dos seus sonhos. Você vai ficar em um bom aluguel por temporada. Para onde iria e quem levaria com você?

[00:27:24] Merilee Karr Eu adoraria voltar para o Brasil. Tem uma praia linda no nordeste do Brasil, perto de Recife, chamada Porto de Galinhas. Eu fui para lá há muitos anos e gostaria de voltar. Em novembro, eu tive o meu primeiro filho. Agora ele está com 5 meses e eu queria que ele tomasse um banho de mar lá. Tem um negócio incrível, o que chamam de piscinas naturais. É como uma piscina de água na praia, porque a praia tem mais ou menos 1 km de largura. Então, quando o mar recua, dá para nadar nessas piscinas de água morna. Acho que seria um sonho para uma criança pequena.

[00:28:03] Brandon Ehrhardt Parece divertido. Tim?

[00:28:05] Tim Rosolio Certo. Vou falar do meu sonho em um aluguel por temporada. Quero ir para a Escócia ou Irlanda. Ficar em uma mansão antiga e jogar golfe o dia todo. Depois do golfe, quero voltar para a casa e tomar uísque escocês. Esse é o plano.

[00:28:25] Brandon Ehrhardt Você nem precisou pensar. Já estava pronto para responder. Eu adorei. Tivemos uma conversa profunda e interessante com a Merilee sobre uma área do setor de viagem que está crescendo e, talvez, ainda mais rápido do que as outras. Na minha opinião, os aluguéis por temporada levaram muita flexibilidade à experiência de viagem. As pessoas não estão mais limitadas a um quarto de hotel. Se você precisa de vários quartos, pode encontrar opções com bom custo-benefício. Acho que o setor de aluguéis por temporada não vai parar de crescer, ainda mais se pensarmos na demanda das empresas e nas opções mais flexíveis que elas têm de se encontrar ou se reunir fora do escritório. Tim, eu quero saber quais tendências você acha que vão surgir e quais as conclusões que você tirou da nossa conversa.

[00:29:04] Tim Rosolio Gostei da sua colocação, Brandon. Acho que os aluguéis por temporada costumam ser usados para grandes férias de verão anuais. Muitas pessoas descobriram isso e é uma tendência que deve seguir em alta, pois é uma ótima experiência. Além disso, à medida que forem se popularizando, acho que vamos descobrir outros usos dos aluguéis por temporada, não importa se é para uma viagem de negócios, um passeio de fim de semana ou outras situações.

[00:29:31] Brandon Ehrhardt Concordo com você. Obrigado por arrumar um tempo do seu dia para falar com a gente e compartilhar a sua perspectiva como especialista no assunto. Obrigado por ouvir mais um episódio do podcast Powering Travel. Sua opinião é importante. Para falar conosco, mande um e-mail para PoweringTravel@ExpediaGroup.com, tudo junto: PoweringTravel@ExpediaGroup.com. Essa semana, nós recebemos uma mensagem do estado do Havaí, e acho que a nossa equipe e as pessoas nos bastidores do podcast adoraram. Então, entre em contato conosco. Sugestões, dicas, assuntos, perguntas, vale tudo. PoweringTravel@Expediagroup.com, e não se esqueçam de se inscrever para receber um aviso quando novos episódios forem ao ar. E, se você tiver um tempinho, avalie o programa e deixe um comentário. Isso vai nos ajudar a chegar a mais pessoas como você. Muito obrigado por escutar. A gente se vê no próximo Powering Travel, o podcast do Expedia Group.